Per scrivere questa guida alla costituzione di un condominio ho raccolto alcune domande e dato tutte le risposte che servono a seguire step by step la nascita di un condominio. Partiamo quindi con le domande per chi desidera informazioni sulla procedura da seguire in fase di costituzione del condominio:
Quando si può costituire un condominio?
La costituzione del condominio avviene di diritto quando in un edificio ci sono almeno due proprietari e due unità immobiliari distinte (in questo caso si parla di condominio minino). Quindi, per costituire un condominio non è necessario alcun atto formale. Nel linguaggio comune però, quando si parla di “costituire un condominio” ci si riferisce alle situazioni che prevedono un obbligo di legge: è infatti obbligatorio costituire formalmente un condominio quando in un edificio sono presenti più di 8 proprietari.
Quando diventa obbligatorio costituire il condominio?
Come già specificato sopra, esiste obbligo di legge per la costituzione di un condominio con nomina di un amministratore laddove in uno stabile siano presenti più di 8 proprietari (art. 1129 del Codice Civile).
Come e quando si costituisce un condominio ordinario?
Quando i condòmini sono più di otto, l’assemblea è obbligata a nominare un amministratore. Di solito, per il primo anno di gestione, è lo stesso costruttore dello stabile a nominare un amministratore.
Perché si deve andare all’Agenzia delle Entrate quando si costituisce un condominio?
Quando viene costituito un condominio l’amministratore è tenuto a recarsi quanto prima all’Agenzia delle Entrate per l’attribuzione di un codice fiscale, utilizzando il modello AA5/6. Infatti, il condominio, in quanto organizzazione di persone, deve avere un identificativo. Il codice fiscale del condominio è un codice alfanumerico di 11 cifre che identifica lo stabile dal punto di vista fiscale. Il condominio riveste così il ruolo di sostituto d’imposta.
Quali sono gli adempimenti fiscali di un condominio?
Il condominio è tenuto a:
- versare le ritenute d’acconto sugli importi pagati ai dipendenti (ad esempio il portiere del palazzo per il quale vanno versate le tasse e i contributi all’Inps), ai professionisti e agli appaltatori (ad esempio la ditta delle pulizie). Le ritenute vanno versate tramite modello F24, nel quale bisogna indicare il codice fiscale del condominio;
- attestare annualmente, mediante certificazione unica, le ritenute d’acconto effettuate nell’anno di imposta;
- redigere e presentare la certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (modello 770).
- avere un conto corrente sul quale devono transitare le somme ricevute dai condòmini (ad esempio, le quote condominiali per le spese) o da terzi (ad esempio, un rimborso dall’assicurazione del condominio) nonché quelle versate a favore delle ditte e dei professionisti che lavorano per il condominio (ad esempio il giardiniere che cura il verde delle parti comuni)
Il condominio, inoltre, ha la possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali dall’Irpef per spese di riqualificazione energetica o di ristrutturazione edilizia sostenute sulle parti comuni degli edifici.
Quando è obbligatorio l’amministratore condominiale?
L’amministratore condominiale è obbligatorio per legge quando i condòmini sono più di 8.
Il regolamento condominiale è obbligatorio?
Il regolamento condominiale disciplina l’utilizzo delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico. L’articolo 1138 del Codice Civile sancisce l’obbligo di redigere un regolamento condominiale solo quando i condòmini sono più di dieci. In caso di edifici con meno di dieci condòmini, la predisposizione del regolamento è facoltativa, ma sempre consigliata trattandosi di uno strumento utile alla gestione della convivenza e dell’utilizzo delle parti comuni.
PS. Nei condòmini con meno di dieci condòmini che decidono di dotarsi di un regolamento condominiale nonostante ne manchi l’obbligatorietà, tale documento sarà da ritenersi efficace tanto quanto quello redatto negli edifici che ne hanno l’obbligo.
Quali sono i compiti dell’amministratore?
L’amministratore condominiale si occupa della gestione del condominio e dell’esecuzione delle delibere assembleari. Le attribuzioni dell’amministratore sono sia di carattere esecutivo (come l’attuazione delle delibere) che amministrativo (ad esempio, gli adempimenti fiscali).
Nello specifico l’amministratore di condominio si occupa di:
- Far rispettare il regolamento condominiale
- Tenere la contabilità del condominio
- Disciplinare il godimento dei beni comuni
- Manutenzione (tramite ditte autorizzate) delle aree condominiali
- Inviare richiami formali laddove ce ne sia la necessità
- Curare il registro condominiale
- Tenere i registri delle assemblee condominiali
- Redigere il rendiconto e convocare l’assemblea entro 180 giorni dalla fine dell’anno di gestione
- Riscuotere forzosamente le somme dovute dai condòmini morosi
Sei alla ricerca di uno studio di amministrazioni condominiali nella zona di Brescia, Lago di Iseo, Franciacorta o Valle Camonica? Contatta la Geometra Alessandra Di Placido per un sopralluogo / preventivo senza impegno.
