Quando si prende in affitto una casa è importante informarsi sulle spese a cui l’inquilino potrebbe andare incontro durante la locazione. In questo articolo daremo una definizione di spese di manutenzione ordinaria e spese di manutenzione straordinaria e spiegheremo quali sono a carico del proprietario (locatore) e quali spettano invece all’inquilino (affittuario).
Spese ordinarie e spese straordinarie del condominio: definizione e differenze
Tra le spese condominiali che si è tenuti a pagare rientrano quelle di manutenzione, cioè le spese che servono a mantenere il condominio in buono stato. Si suddividono in spese di manutenzione ordinaria e straordinaria:
- Le spese di manutenzione ordinaria servono a preservare il bene, impedendone il deterioramento. Si tratta di spese generiche e prevedibili, come ad esempio la sostituzione delle luci delle scale del condominio, il mantenimento dell’efficienza degli impianti, la pulizia degli spazi comuni.
- Le spese di manutenzione straordinaria sono quelle necessarie in conseguenza di eventi imprevisti, fortuiti o eccezionali ovvero di eventi i quali, anche se prevedibili, non erano evitabili mediante opere di manutenzione ordinaria. Le spese di manutenzione straordinaria sono perciò interventi più grandi e poco frequenti, come ad esempio la riparazione del tetto del condominio danneggiato da una tromba d’aria. Sono, inoltre, spese straordinarie quelle che derivano della mancata esecuzione di opere di manutenzione ordinaria.
Spese a carico del proprietario
Secondo l’art. 1579 del Codice civile, spettano al locatore le spese per eseguire tutte le riparazioni necessarie, a meno che non si tratti di interventi di piccola manutenzione, che rimangono invece a carico dell’inquilino.
Perciò il proprietario di casa è tenuto a occuparsi di tutte quelle spese necessarie a permettere all’inquilino di godere dell’immobile in locazione. Quindi, ad esempio, è a carico del locatore la riparazione di un guasto agli impianti (rete idrica, impianti elettrici e tubazioni del gas). In sintesi, spettano al proprietario della casa proposta in locazione la riparazione di:
- muri portanti
- lastrici e solai
- tetti e coperture
- impianti idrici, elettrici e del gas
- spese di manutenzione straordinaria, come ad esempio quella dell’ascensore
Ecco alcuni esempi delle spese più comuni a carico del proprietario in relazione alle parti interne dell’immobile e alle parti comuni condominiali:
- compenso dell’amministratore di condominio
- assicurazione globale fabbricati
- sostituzione integrale e manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento
- sostituzione integrale dell’impianto sanitario, dei pavimenti, degli infissi e dei rivestimenti
- installazione e manutenzione straordinaria dell’ascensore
- installazione e sostituzione integrale dell’impianto autoclave o dei suoi componenti primari
- installazione e sostituzione degli impianti di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua
- manutenzione straordinaria di tetti e solai
- manutenzione straordinaria della rete fognaria
Piccole riparazioni a carico dell’inquilino
Nel caso in cui le spese ordinarie riguardano interventi di piccola manutenzione, tali esborsi sono a carico dell’inquilino. L’art. 1609 del Codice civile stabilisce che le riparazioni di piccola manutenzione che devono essere sostenute dall’affittuario sono quelle che dipendono dal deterioramento dovuto all’uso della cosa.
Quindi il conduttore deve sostenere le spese per le riparazioni che dipendono dal modo in cui ha fatto uso della cosa in oggetto. Ecco alcuni esempi: il vetro rotto di una finestra, una porta interna che esce dai cardini e deve essere riparata, una maniglia che non funziona. Quando invece le riparazioni dipendono dalla vetustà della cosa, le spese devono essere sostenute dal proprietario.
Ripartizione delle spese tra locatore e affittuario
L’inquilino sostiene, solitamente, le spese relative agli ambienti e ai servizi di cui beneficia abitando nel condominio, quindi:
- la pulizia delle scale e degli spazi comuni dell’edificio
- la manutenzione ordinaria dell’ascensore
- i consumi delle utenze domestiche (acqua, luce, gas)
Naturalmente, è possibile che nel contratto di locazione vengano presi accordi particolari tra locatore e conduttore circa una ripartizione diversa delle spese. In questi casi prevale, quindi, per legge quanto riportato nel contratto firmato. Nel caso in cui l’inquilino debba anticipare delle spese urgenti per delle riparazioni importanti che spetterebbero al locatore, avrà diritto al rimborso immediato dei costi sostenuti. Il consiglio è di avvisare sempre il proprietario tramite una comunicazione scritta informandolo del guasto, dell’urgenza della riparazione e delle spese sostenute in anticipo.
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