“Fiumi di parole” cantavano i Jalisse. Qui invece abbiamo “Condomìni di parole”: ecco la raccolta di tutti i termini utili per chi vive in condominio.
BRAGA CONDOMINIALE
La braga è un raccordo biforcato che mette in connessione le tubazioni verticali del condominio con quelle orizzontali. In ambito condominiale i tubi posizionati in verticale vengono considerati di proprietà condominiale, mentre quelli in orizzontale di proprietà esclusiva.
L’art. 1117 del Codice civile stabilisce che i canali di scarico fognari, così come le condotte di adduzione dell’acqua, sono da considerarsi comuni a tutti i condomini, MA solo fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva. Pertanto deve essere esclusa la proprietà condominiale della braga, ossia la tubazione che collega la condotta principale alle tubazioni dei singoli appartamenti. La braga serve quindi solo il singolo appartamento, convogliando gli scarichi nella condotta principale. Perciò in caso di danni provocati dalla rottura della braga o di sua sostituzione per vetustà, dovrà risponderne esclusivamente il proprietario dell’immobile servito dalla braga, e non il condominio.
CAVEDIO
Il cavedio (dal latino cavaedium, spazio scoperto al centro della domus romana con funzioni di atrio) – detto anche chiostrina – è un cortile di piccole o piccolissime dimensioni, che serve a dare aria e luce a locali secondari. il cavedio rientra fra i beni comuni e di regola le spese per la sua manutenzione vanno ripartite secondo i millesimi di proprietà. Tuttavia, le unità immobiliari non collegate con il cavedio non devono partecipare alle spese per la sua manutenzione.
COMPUTO METRICO
Si tratta di un documento redatto da un tecnico (ingegnere, geometra, architetto) che elenca in modo dettagliato le opere necessarie, i materiali e le modalità da impiegare nella manutenzione di un immobile. Il computo metrico è uno strumento fondamentale di analisi e progettazione laddove il condominio decida di intraprendere dei lavori, come ad esempio il rifacimento del tetto, perché solo consegnando tale documento a più imprese sarà possibile ottenere dei preventivi davvero precisi e comparabili tra loro. Il condominio potrà quindi scegliere serenamente la soluzione con il miglior rapporto qualità/prezzo.
CONDOMINIO ORIZZONTALE
Il condominio orizzontale è così chiamato perché ha uno sviluppo orizzontale, come ad esempio, un insieme di villette a schiera. Queste condividono alcuni beni o servizi come le tubazioni dell’acqua e le fognature, le strade per la viabilità interna, i cancelli di accesso all’area abitativa, l’impianto d’illuminazione delle parti comuni, etc. In tutti questi casi sussiste quindi il vincolo di condominialità.
C.P.I.
Acronimo di Certificato Prevenzione Incendi: è un attestato che garantisce che l’edificio è conforme alle norme antincendio e viene rilasciato dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco. Tra i condomìni soggetti al rilascio del C.P.I. ci sono, ad esempio, quelli in cui sono presenti autorimesse pubbliche e private con una superficie coperta superiore a 300 mq.
DELIBERA
La delibera condominiale (o assembleare) è lo strumento che permette ai condòmini di dare esecuzione alle decisioni prese durante l’assemblea con riferimento ai temi presenti nell’ordine del giorno inviati dall’amministratore ai condòmini e contenuti nella convocazione all’assemblea condominiale.
DISPLUVIO
Si tratta dello spigolo formato dall’incontro di due spioventi del tetto, lungo il quale scorrono le acque meteoriche. Il displuvio si trova sia nelle coperture piane di edifici (ma sempre con una debole pendenza) sia nelle coperture a falda di tetto.
FONDO CASSA CONDOMINIALE
Il fondo cassa rappresenta un accantonamento contabile chiesto ai condòmini. Secondo l’art. 1135 del Codice civile il fondo cassa è obbligatorio in caso di opere di innovazioni o manutenzioni straordinarie. In un condominio il fondo cassa viene istituito dalla stessa assemblea dei condòmini e l’amministratore dovrà consultarsi e rendere conto all’assemblea condominiale prima di procedere all’utilizzo di questo fondo.
MESSA A TERRA
Si tratta di un sistema di sicurezza indispensabile e obbligatorio in un impianto elettrico, che va a proteggere l’impianto stesso e le persone. L’impianto di messa a terra protegge infatti da rischi di folgorazione, dalla dispersione di energia, da tensioni elettriche e dalle scariche elettrostatiche. Quando va fatta la verifica della messa a terra in condominio? Nel caso di impianti a maggior rischio in caso d’incendio, così come nei cantieri, negli studi medici e nei luoghi caratterizzati da rischio di esplosione, la periodicità della verifica obbligatoria è biennale. In tutti gli altri casi la verifica va fatta ogni cinque anni.
ORDINE DEL GIORNO
L’ordine del giorno è un elenco degli argomenti su cui discutere ed eventualmente deliberare nel corso dell’assemblea condominiale. L’ordine del giorno è obbligatorio in ogni richiesta di convocazione dell’assemblea sia ordinaria che straordinaria.
PARTI COMUNI
Si tratta degli spazi utilizzati da tutti i condòmini, il cui uso è disciplinato dal regolamento condominiale e dalle delibere dell’assemblea condominiale e definiti dall’articolo 1117 CC. Alcuni esempi delle parti comuni del condominio: vialetti di accesso agli appartamenti, cortile interno, ma anche ascensori e pozzi, così come locali adibiti a portineria e lavanderia, scale, tetti, e altro ancora.
PRESUNZIONE DI CONDOMINIALITÀ
Per “presunzione di condominialità” si intende quel principio secondo cui le parti dell’edificio che non sono espressamente attribuite dal titolo alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini devono intendersi comuni, cioè condominiali.
QUORUM
Il quorum costitutivo rappresenta il numero minimo di presenze (condòmini o delegati), con relativa quota millesimale, aventi diritto di voto affinché l’assemblea condominiale possa essere regolarmente costituita. In mancanza di quorum l’assemblea viene rimandata.
REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Il regolamento condominiale è un atto normativo approvato dall’assemblea condominiale con delibera a maggioranza con cui i proprietari delle unità immobiliari si autoregolamentano. Il regolamento condominiale è obbligatorio solo se il numero dei proprietari supera i 10 condòmini. E quando non è obbligatorio e, quindi, non ne viene redatto uno, cosa vale? In questo caso vigono le norme del Codice Civile dedicate alla comunione dei beni.
SCOSSALINA
Si tratta di una lastra di lamiera, spesso zincata, che sporge dalla parete di un edificio (solitamento dal tetto, dai balconi, dalle pensiline e dai lucernari) per impedire le infiltrazioni di acqua piovana.
SUPERCONDOMINIO
Il supercondominio è un complesso residenziale composto da più edifici, con un numero di condòmini elevato e spazi comuni ampi. Si tratta quindi di un’organizzazione più complessa del condominio ordinario, caratterizzata da aree, impianti e servizi comuni che hanno bisogno di una regolamentazione specifica.
TABELLA MILLESIMALE
I millesimi rappresentano un valore che definisce il diritto di ogni condomino sulle parti comuni del condominio. La tabella millesimale è lo strumento per la ripartizione delle spese condominiali. Grazie alle tabelle millesimali si determinano anche le maggioranze di costituzione delle assemblee e l’approvazione delle delibere.
VERBALE
Il verbale è un documento formale scritto che riporta quanto deliberato in assemblea condominiale, è obbligatorio e va conservato. Nei giorni successivi alla riunione condominiale l’amministratore invia copia integrale del verbale sia ai presenti, sia agli assenti all’assemblea per consentire la presa visione e l’eventuale impugnativa.
VISURA CATASTALE
La visura catastale è un documento ufficiale che contiene infomazioni sui beni immobili. Essa, infatti, permette di consultare gli atti e i documenti catastali al fine di acquisire i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati) e i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili. Queste informazioni sono fondamentali, ad esempio, in caso di compravendita di un immobile, per visionare la rendita catastale, in relazione al pagamento delle tasse.
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