In ambito condominiale, le innovazioni sono contemplate nell’art. 1120 del Codice civile e si riferiscono a tutte quelle opere atte a migliorare le condizioni d’uso di una parte comune e ad aumentarne il rendimento, sia in termini energetici, sia di fruibilità per i condòmini. Le innovazioni in condominio sono deliberate dall’assemblea e consistono, quindi, in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione.
Nello specifico, con l’espressione “innovazioni in condominio” si possono intendere due cose:
- la realizzazione di una nuova opera, come ad esempio l’installazione di un ascensore in un condominio che prima era munito solo di scala.
- una modifica sostanziale, che determini un uso diverso della cosa rispetto alla destinazione originaria, come ad esempio la trasformazione di un giardino in un parcheggio auto.
L’innovazione dopo la riforma del condominio
La legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Riforma del condominio) ha mutato profondamente l’art. 1120 del C.c. riguardante le innovazioni in condominio.
Il primo comma, rimasto inalterato, recita che i condòmini, con la maggioranza indicata dal 5° comma dell’art. 1136 del C.c. (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Il cambiamento sostanziale sta nel fatto che, al secondo comma, l’art. 1120 del C.c. recita che i condòmini possono approvare alcune tipologie di innovazioni con una maggioranza meno stringente, cioè con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Tra queste innovazioni vi sono, ad esempio, l’eliminazione delle barriere architettoniche e il contenimento del consumo energetico.
Infine, rimane invariato l’ultimo comma dell’art. 1120 del C.c. ai sensi del quale non possono essere realizzate innovazioni che pregiudichino la stabilità, la sicurezza, il decoro degli edifici o che pregiudichino l’uso di parti comuni anche da parte di un solo condomino.
Quando è vietata l’innovazione in condominio?
Il secondo comma dell’art. 1120 del Codice civile recita che “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Che differenza c’è tra modificazione e innovazione in ambito condominiale?
Per innovazioni delle cose comuni si intendono quelle modifiche che alterano l’entità materiale o mutano la destinazione originaria delle parti comuni, le quali, in seguito all’attività o alle opere eseguite, vengono utilizzate quindi per fini diversi da quelli precedenti. Le modificazioni in condominio, invece, lasciano immutate la consistenza e la destinazione della cosa comune.
Come si approva in assemblea l’innovazione?
Esistono tre casi possibili:
- Se l’innovazione in condominio riguarda il complesso dei condòmini
L’art. 1120 C.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condòmini con una determinata maggioranza, mira a disciplinare l’approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire tra tutti i condòmini su base millesimale; - Se l’innovazione riguarda solo alcuni condòmini
Quando l’innovazione riguarda solo un gruppo di condòmini e quindi solo una parte del condominio trae benefici dall’innovazione stessa, il computo della maggioranza prescritta dall’art. 1120, 1° comma, deve operarsi con riferimento al gruppo dei soli condòmini interessati. - Se l’innovazione in condominio ha carattere voluttuario
I condòmini che non intendono trarre vantaggio dall’innovazione sono esonerati da qualsiasi contributo, purché non ne facciano utilizzo. (es. la realizzazione di un parcheggio condominiale sotterraneo realizzato per comodità: i condòmini che non partecipano alle spese di realizzazione non utilizzeranno il bene).
Sei alla ricerca di un’amministratrice di condominio? Conta su preparazione, serietà e precisione: contatta Alessandra Di Placido. ADP Amministrazioni Condominiali e Consulenze è attiva sul Lago di Iseo, in Valcamonica, a Brescia e in Franciacorta.
