Per immissioni si intendono le propagazioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili che giungono dal fondo del vicino. Si tratta di una materia delicata che spesso mina i rapporti di buon vicinato in condominio, portando anche alle vie legali.
Nello specifico, l’art. 844 del Codice civile dice che “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”.
Immissioni e regolamento condominiale
Spesso le immissioni sono delineate, regolate e limitate dal regolamento condominiale. In questo documento possono essere indicati, ad esempio, gli orari oltre i quali non è consentito ascoltare musica ad alto volume o chiacchierare ad alta voce nelle aree comuni.
Immissioni: quando passare alle vie legali e chi è legittimato ad agire
Quando le immissioni superano la normale tollerabilità, ci si può attivare in sede civile per ordinarne la cessazione. Tuttavia, la “normale tollerabilità” non è chiaramente delineata dalla legge, quindi è l’autorità giudiziaria a valutare la tollerabilità delle immissioni tenendo presente le esigenze dei proprietari. Se le immissioni vengono citate e regolate dal regolamento condominiale, in caso di mancata osservanza dei limiti, chi è legittimato ad agire innanzi al giudice? Il singolo condomino o l’amministratore condominiale?
L’art. 1131 del Codice civile afferma che, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore condominiale ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro terzi. Tra i compiti dell’amministratore rientra quello di occuparsi dell’osservanza del regolamento di condominio. Laddove il regolamento contenga indicazioni sulle immissioni e queste non vengono rispettate, l’amministratore potrà adire il giudice per tutelare il condominio e le parti comuni, mentre di norma non gli è concesso agire in giudizio a tutela delle prerogative dei singoli condòmini.
Invece, quando le immissioni intollerabili non coinvolgono le parti comuni ma solo gli spazi di proprietà dei singoli condòmini, saranno questi singoli a demandare un risarcimento per i danni subiti.
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