Si avvicina la stagione dei bagni in piscina per i condòmini che ne hanno una nel loro immobile. Una piscina condominiale rappresenta un ibrido tra quella privata e quella pubblica, soprattutto dal punto di vista della responsabilità. Infatti, se in una piscina pubblica gli oneri ricadono sul gestore e in quella privata su chi la utilizza, nel caso di una piscina condominiale è l’amministratore ad assumersi la responsabilità degli eventi e ad avere il compito di assicurarsi che tutti i vincoli igienico-sanitari e di sicurezza siano rispettati. Naturalmente, in caso di mancato rispetto del regolamento condominiale e di eventuali incidenti, tutti gli inquilini sono tenuti a risponderne personalmente.
Piscina condominiale: è una parte comune?
Innanzitutto, cominciamo ricordando che la piscina del condominio comporta oneri che devono essere sostenuti da tutti, anche dai condòmini che decidono di non utilizzarla mai. Questo perché si tratta di un bene condominiale e di un’opera destinata all’uso comune e come tale va considerata. Solo nel caso in cui il singolo condomino realizzasse la piscina all’interno della sua proprietà privata (nel giardino di cui gode in modo esclusivo), non si tratterebbe di una parte comune.
La piscina condominiale può essere utilizzata da qualunque condomino, ma l’assemblea può richiedere di inserire nel regolamento condominiale alcuni limiti. Ad esempio, potrebbero esserci delle regole che ne circoscrivano l’affluenza e che regolino orari di apertura e chiusura.
Chi gestisce e controlla l’utilizzo della piscina condominiale?
L’amministratore di condominio deve provvedere a far rispettare le regole e a curare la manutenzione della piscina condominiale; quindi, sarà tenuto a fare tutto ciò che è in suo potere per assicurare il rispetto delle regole igienico-sanitarie e la sicurezza della vasca.
Il condominio è tenuto anche a installare una recinzione intorno alla piscina del condominio per rendere tale luogo il più sicuro possibile. Si tratta, quindi, di una struttura non valicabile, adatta a circoscrivere l’area di utilizzo e a mettere in sicurezza chi la usa.
Piscina condominiale: ripartizione delle spese
Essendo la piscina condominiale un bene comune, le spese di manutenzione vanno divise tra tutti i condòmini, in proporzione del valore di ciascuna proprietà privata, espresso in millesimi. Ogni condomino, quindi, paga in base a ciò che prevedono le tabelle millesimali, esattamente come avviene per qualsiasi altro bene comune, come ad esempio il tetto, il vialetto di accesso all’immobile, eccetera.
In applicazione dell’articolo 1123 C.c., comma 1, non bisogna considerare il godimento effettivo, bensì il godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune, in questo caso la piscina condominiale. Di conseguenza, se un condomino, potendo godere della cosa comune, di fatto non la utilizza, non è esonerato dall’obbligo di pagamento delle spese.
Quali sono le spese e i rischi principali legate a una piscina condominiale?
Ecco alcuni esempi di spese legate alla manutenzione della piscina condominiale:
Spese ordinarie della piscina in condominio
Ispezione e pulizia degli impianti (vetri, skimmer, filtri, ecc.), preparazione della piscina (sia per l’uso estivo che per la stagione invernale), applicazione di prodotti chimici per preservare la qualità dell’acqua (cloro, antialghe), pulizia periodica della vasca, dotazione di kit medico e salvagente.
Spese straordinarie della piscina condominiale
Guasti e relative riparazioni, interventi sull’impianto elettrico, sopralluoghi necessari in caso di problemi all’impianto.
Le piscine condominiali sono spesso soggette ai danni causati dall’usura o da eventuali perdite e malfunzionamenti. I rischi più comuni sono:
- Batteri nelle piscine condominiali: per far sì che la qualità dell’acqua sia sempre alta è fondamentale imporre specifiche regole, come ad esempio l’obbligo di camminare con le ciabatte, di fare la doccia prima di entrare in vasca e di indossare la cuffia;
- Caduta nella piscina del condominio: se qualcuno scivola o cade a bordo piscina la responsabilità ricade sul condominio.
- Sovraffollamento: esiste il rischio che ciascun inquilino possa invitare amici e parenti, quindi, generalmente, si impone un limite massimo di persone ammesse.
Quando è obbligatorio il bagnino nella piscina condominiale?
Il bagnino è obbligatorio solo nelle piscine condominiali con un volume totale delle vasche superiore a 300 metri cubi e/o una profondità superiore a 1,4 metri.
Piscina in condominio: cosa fare se si decide di installarne una
La realizzazione di una piscina condominiale è da considerarsi come un’innovazione: l’assemblea, affinché la delibera sia valida, deve approvare l’installazione della vasca con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell’edificio. Questo perché l’introduzione di una piscina, intesa appunto come un’innovazione, all’interno di una parte comune (solitamente il giardino del condominio) va a modificare i luoghi e la loro destinazione d’uso. La decisione circa la sua installazione deve quindi essere presa da una larga maggioranza dei condòmini.
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